Wer einen Kredit für den Kauf einer Immobilie aufnehmen möchte, hat gute Chancen, wenn sich die Immobilie in einer attraktiven Lage sowie in einem guten Zustand befindet und die Immobilie zu einem fairen Preis erworben werden kann.
Banken bewerten Immobilien einerseits, um festzustellen, ob der Kauf zu einem akzeptablen Preis erfolgt, aber andererseis vor allem auch, damit sie den entsprechenden Wert als Sicherheit in ihren Systemen ausweisen können.
Inhaltsverzeichnis
Warum benötigen Banken ein Immobiliengutachten?
Banken bewerten Immobilien, um den Beleihungswert festzustellen. Sie benutzen für die Bewertung der Immobilien unterschiedliche Berechnungsgrundlagen. In der Regel ziehen die Banken vom Verkehrswert einer Immobilie einen Sicherheitsabschlag von 10 bis 15 Prozent ab. Sie ermitteln den Beleihungswert als Grundlage für die Baufinanzierung.
Nicht nur dann, wenn es um die Baufinanzierung geht, müssen Banken eine Immobilienbewertung durchführen.
Die Bewertung wird auch benötigt, wenn ein Immobilienbesitzer seine Immobilie beleihen und eine Grundschuld eintragen lassen möchte, was jedoch meistens in einem Zuge mit der Finanzierung erfolgt.
Banken können für die Bewertung auch einen Immobilienexperten beauftragen, der ein Gutachten erstellt.
Immobiliengutachten für Bankkunden
Nicht nur die Bank, sondern auch der Bankkunde als Immobilienbesitzer kann ein Immobiliengutachten erstellen lassen, wenn er seine Immobilie beleihen oder verkaufen möchten. Die Grundlage für ein Verkehrswertgutachten ist Paragraf 194 des Baugesetzbuches (BauBG).
Ein solches Verkehrswertgutachten wird vom Immobilienbesitzer nicht gefordert. Für den Immobilienbesitzer ist es jedoch sinnvoll, zu wissen, was die Immobilie tatsächlich wert ist. So verkauft er das Objekt nicht unter dem Wert. Auch bei der Eintragung einer Grundschuld oder für Objekte, die finanziert werden sollen, möchten die Besitzer oder potenziellen Käufer oft den tatsächlichen Wert kennen.
Wer eine Immobilienfinanzierung benötigt oder die Immobilie beleihen lassen möchte, kann das Gutachten bei der Bank vorlegen. Allerdings lässt die Bank ein Immobiliengutachten durch einen Sachverständigen prüfen oder prüft es selbst, um letztendlich den Beleihungswert zu ermitteln.
Was ist der Beleihungswert einer Immobilie?
Sowohl vor der Vergabe eines Immobiliendarlehens als auch bei der Beleihung einer Immobilie und der Eintragung einer Grundschuld muss die Bank den Beleihungswert ermitteln. Sie sichert sich damit ab, dass sie den Geldbetrag einschließlich der Zinsen zurückerhält. Die Bank fordert daher Sicherheiten, die sie bei einem Zahlungsausfall veräußern kann.
Für die zu finanzierende Immobilie oder das zu beleihende Objekt wird als Sicherheit eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Im Laufe der Zeit können Immobilien an Wert verlieren. Die Banken setzen daher einen Wert an, der niedriger als der aktuelle Verkehrswert ist. Das kann der Wert sein, den die Bank bei einer Zwangsversteigerung erzielen könnte. Die Bank versucht mit dieser Vorgehensweise, sich vor finanziellen Verlusten zu schützen.
Banken können selbst den Beleihungswert ermitteln, aber auch ein Beleihungswertgutachten bei einem Immobilienexperten in Auftrag geben. Unabhängige Immobilienexperten berechnen den Beleihungswert auf der Grundlage der Beleihungswertverordnung.
Wer einen Immobilienkredit benötigt, hat bessere Chancen, wenn die Immobilie einen hohen Beleihungswert hat.
Bei einer Immobilie mit einem geringen Beleihungswert kann es schwierig werden, einen Immobilienkredit zu bekommen. Die Bank betrachtet solche Objekte mitunter als wenig finanzierungswürdig.
Nur die Bank kann ein Beleihungswertgutachten beauftragen. Ein Verkehrswertgutachten kann hingegen sowohl von der Bank als auch vom Bankkunden in Auftrag gegeben werden.
Verkehrswert einer Immobilie
Banken können ein Verkehrswertgutachten von einem Immobiliensachverständigen durchführen lassen. Dieses Gutachten ist jedoch umfangreicher als das Beleihungswertgutachten. Der Verkehrswert ist der aktuelle Marktwert einer Immobilie. Für die Banken ist in erster Linie der Beleihungswert relevant.
Bei einem Verkehrswertgutachten spielen viele Faktoren eine Rolle. Es kann abhängig von der Art und der Nutzung der Immobilie nach den folgenden Verfahren durchgeführt werden:
- Vergleichswertverfahren, bei dem die Immobilie mit Objekten in der Nähe mit ähnlicher Art und Ausstattung verglichen wird
- Ertragswertverfahren bei vermieteten Immobilien, bei dem die Restnutzungsdauer und die möglichen Mieteinnahmen berücksichtigt werden
- Sachwertverfahren, bei dem der Bodenrichtwert und die Herstellungskosten für die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude herangezogen werden
Was Bankkunden beachten sollten
Bankkunden müssen nicht selbst ein Immobiliengutachten in Auftrag geben, wenn sie für eine Immobilie eine Finanzierung benötigen. Es ist jedoch wichtig, zu wissen, worauf es bei einem Immobiliengutachten für Banken ankommt, um gute Chancen auf eine Immobilienfinanzierung zu haben. Banken achten auf langfristige Werterhaltung und Risikominimierung.
Den Beleihungswert schätzen die Banken langfristig und nachhaltig erzielbar ein, auch wenn die Marktentwicklung ungünstig ist. Der Beleihungswert ist die Grundlage für die Höhe und die Konditionen des Immobiliendarlehens.
Die Lage einer Immobilie, die auch eine stabile Infrastruktur und eine gute Verkehrsanbindung einschließt, sowie positive demografische und wirtschaftliche Entwicklungen können zu einer höheren Bewertung durch die Bank beitragen. Ein weiteres wichtiges Kriterium ist der bauliche Zustand einer Immobilie. Befindet sich die Immobilie in einem guten Zustand und sind die Modernisierungsmaßnahmen überschaubar, ist die Bank eher zu einer Finanzierung bereit. Auch die Restnutzungsdauer und mögliche Sanierungskosten spielen bei der Bewertung durch die Bank eine Rolle. Ein wichtiger Faktor ist auch die energetische Ausstattung.
