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Haus schätzen lassen – 3 Fälle aus der Praxis in Sachen Hausverkauf

Haus schätzen lassenHaus schätzen lassen – 3 Fälle aus der Praxis in Sachen Hausverkauf

Dadurch, dass Eigentümer einen Immobiliensachverständigen beauftragen und so ihr Haus schätzen lassen, verhindern sie finanzielle Einbußen. Soll eine Immobilie verkauft werden, ist es wichtig, den Wert des Objektes korrekt zu ermitteln. Gerade hier machen viele Eigentümer Fehler, die sich hinterher finanziell rächen.
Welche Fehler sind es, die besonders häufig zu fehlerhaften Wertschätzungen führen?

1. Unterschätzter Kostenfaktor – Anfallende Nebenkosten nach dem Kauf

Viele Käufer von Wohneigentum begehen den Fehler, die Nebenkosten einer Immobilie zu unterschätzen, die nach dem Kauf auf sie zukommen. Für viele Eigenheimbesitzer erweisen sich die Nebenkosten als finanzielle Kostenfalle, die sie mitunter in Schwierigkeiten bringen kann.

Waren der Kaufpreis für Immobilie und die daraus resultierenden Kosten durch ein vorher erstelltes Wertgutachten noch sehr genau zu berechnen, so lassen sich die Nebenkosten erst nach der Inbesitznahme der Immobilie realistisch einschätzen.

Zwar berechnen die Neueigentümer hinsichtlich der Nebenkosten verschiedene Szenarien. Sogenannte laufende Kosten für eine Immobilie mit 150 m2 Wohnfläche, z. B. Grundsteuer (zwischen 400 und 500 Euro pro Jahr), Versicherungsbeiträge (sie bewegen sich je nach Versicherungspaket zwischen 650 und 950 Euro), Energie- und Versorgungskosten (durchschnittlich etwa 2.000 Euro jährlich) sowie Straßenreinigungs- und Abfallgebühren (etwa 250 bis 350 Euro pro Jahr), erweisen sich aber sehr oft als zu niedrig angesetzt.

Anfallende Nebenkosten nach dem Kauf
Viele Käufer von Wohneigentum begehen den Fehler, die Nebenkosten einer Immobilie zu unterschätzen, die nach dem Kauf auf sie zukommen

Eventuell kommen erst später entstehende Kosten für Erschließungs- oder Straßenbaumaßnahmen der Gemeinde oder Kommune (berechnen sich anhand der Grundstücksgröße) hinzu, die sich bei sehr großen Grundstücken schnell auf einen mittleren bis hohen fünfstelligen Betrag summieren können, da die Gemeinden lediglich verpflichtet sind 10 Prozent dieser Kosten zu tragen. Für Immobilienkäufer muss dies bedeuten, dass sie sich beim bisherigen Eigentümer und auch bei den zuständigen Behörden darüber informieren, ob zukünftig derartige Maßnahmen geplant sind und wenn ja, in welchem Umfang.

2. Den tatsächlichen Wert von Immobilienmerkmalen berechnen

Einen adäquaten und vor allem realisierbaren Verkaufspreis kann man nur festlegen, wenn man sämtliche Einflussfaktoren berücksichtigt. Genau hier unterlaufen den Eigentümern, die den Wert ihrer Immobilie ohne fachkundige Unterstützung berechnen, gravierende Fehler. Als Beispiel können hier Maßnahmen dienen, die zum Zweck der Renovierung, Sanierung oder Modernisierung durchgeführt werden.
Viele Besitzer von Wohneigentum berücksichtigen solche Renovierungsarbeiten, Modernisierungen oder Ausstattungsveränderungen im Maßstab 1:1. Damit sind diese Maßnahmen kostentechnisch allerdings nur unzureichend berücksichtigt. Die realen Kosten sind nämlich nicht der einzige Faktor, von dem der tatsächliche Wert von Handwerksarbeiten, Modernisierungsmaßnahmen und zusätzlicher Ausstattung abhängt, es gibt weitere.

Wert von Immobilienmerkmalen berechnen
Den tatsächlichen Wert von Immobilienmerkmalen berechnen

Ein fachkundiger Immobiliensachverständiger kennt sämtliche Einflussfaktoren und ermittelt auf ihrer Basis den korrekten Wert der Immobilie. Dann kann er beispielsweise auch potenzielle Wertsteigerungen richtig beziffern. Immerhin erhöht sich in über einem Drittel der Fälle der zu erzielende Verkaufspreis nach Renovierungs-, Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten. Dabei kann der Verkäufer durchschnittlich mit Steigerungen zwischen sechs und zehn Prozent rechnen. In über 25 Prozent der Fälle liegt der Erlös beim Verkauf um 20 Prozent oder mehr über dem Wert, den die Immobilie ohne solche Maßnahmen hätte. Diese Wertsteigerung lässt sich aber nur dann möglichst exakt vorausbestimmen, wenn man den korrekten Immobilienwert kennt.

Zugegebenermaßen sind Sanierungs-, Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen für den Immobilieneigentümer zunächst mit finanziellem Aufwand verbunden. Allerdings lassen sich viele der entstehenden Kosten reduzieren.

Wichtiger Hinweis: Nicht alle Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen führen später zu einem höheren Immobilienwert und Verkaufspreis. Bei der Auswahl der durchzuführenden Maßnahmen ist Augenmaß gefragt, nicht jedem potenziellen Käufer gefallen etwa goldene Wasserhähne, Whirlpools oder mit teurem Marmor ausgekleidete Badezimmer. Sinnvolle, gerne auch hochwertige, aber nicht zu luxuriöse Veränderungen erweisen sich in vielen Fällen als deutlich vorteilhafter, wenn es um die Steigerung des Immobilienwertes geht.

3. Staatliche Förderung und Co. – Möglichkeiten zur Kostenreduktion

Woran sehr viele Immobilieneigentümer nicht denken, ist die Inanspruchnahme staatlicher Fördergelder, die es für energetische Baumaßnahmen an Gebäuden gibt. So kann man etwa für Maßnahmen, die der Optimierung der Energiebilanz dienen, eine staatliche Förderungen beantragen. So profitieren Eigentümer bereits vor dem Verkauf ihres Eigenheims. Hauptansprechpartner für die Vergabe von Zuschüssen bzw. zinsgünstigen Darlehen sind die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAfA). Über die KfW lassen sich Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen für Fenster, Heizungsanlagen, Wärmedämmung und Wohnkomfort fördern. Auch der altersgerechte Umbau sowie Maßnehmen im Bereich Einbruchschutz werden von staatlicher Seite unterstützt.

Handwerkerleistungen im Zuge von Maßnahmen zur Erhaltung, Renovierung oder Modernisierung lassen sich zumindest unter bestimmten Voraussetzungen bei der jährlichen Steuererklärung geltend machen. Diese Regelung gilt vor allem für Eigentümer von selbstgenutzten Immobilien. Sie haben gemäß § 35 Einkommensteuergesetz (EStG) die Möglichkeit, sich bei Gesamtlohnkosten von maximal 6.000 Euro bis zu 1.200 Euro jährlich, also 20 Prozent der Handwerker-Lohnkosten steuerlich anrechnen und erstatten zu lassen.

Fazit – Sorgfältiges Vorgehen bewahrt vor Fehlern, schon vor dem Hausverkauf

Der Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie ist ein komplexes Projekt, das gut geplant sein muss, möchte man keinen finanziellen Verlust erleiden oder sich kostentechnisch übernehmen. Oft werden vor dem Verkauf wichtige Details übersehen, die sich spätestens nach dem Verkauf der Immobilie in irgendeiner Weise, meist finanziell, negativ auswirken. Deshalb sollte man sich immer durch einen entsprechenden Experten beraten lassen.
Ein Immobiliensachverständiger kann nicht nur eine professionelle Immobilienbewertung vornehmen, sondern ist durch seine Fachkenntnisse auch in der Lage, dem Immobilieneigentümer wertvolle Hinweise zum Thema Kostenfallen zu geben.